COVİD-19'UN KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ NELERDİR?

Dünya’yı etkisi altına alan Koronavirüs salgın hastalığına karşı ülkemizde de salgını önlemeye ve salgından korunmaya yönelik gerekli ve zorunlu tedbirler alınmakta ve uygulanmaktadır. Bu çerçevede alınan tedbirler kapsamında 16 Mart 2020 tarihinde İçişleri Bakanlığı tarafından 81 ile genelge gönderilmiş ve birçok işyerinin faaliyeti geçici olarak durdurulmuştur. Durum böyle olunca birçok sözleşme ilişkisi gibi kira sözleşmeleri de koronavirüs önlemleri kapsamında etkilenmiştir.

Söz konusu salgının kira sözleşmeleri üzerindeki etkisinden bahsedebilmek için öncelikle konuya mücbir sebep üzerinden giriş yapmakta fayda bulunmaktadır. Mücbir sebebin tanımı mevzuatta yapılmamakla birlikte Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 27.06.2018 tarihli ve 2017/11-90 E. 2018/1259 K. sayılı kararına göre Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararına göre koronavirüs salgınını mücbir sebep olarak değerlendirmek mümkün olup söz konusu mücbir sebep kira sözleşmeleri bakımından ifanın imkansızlaşmasına veya güçleşmesine sebebiyet vermektedir.

İfa İmkansızlığını düzenleyen TBK 136. maddesine göre borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkansızlaşırsa, borç sona erer. İlgili düzenlemede hüküm altına alınan imkansızlık sürekli imkansızlık halidir. Ancak Koronavirüs salgını nedeniyle alınan önlemler kapsamında kapatılan işyerleri bakımından ifanın imkansızlığı geçici nitelik taşımaktadır. Ayrıca buradaki geçici ifa imkansızlığının kira bedelinin ödenmesi değil kiraya verenin kiralananı kiracının kullanımına uygun bulundurma borcu bakımından olduğuna dikkat edilmelidir.

Geçici ifa imkansızlığı bakımından kanunumuzda ayrı bir düzenleme yapılmamış olup bu husus Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.04.2010 ve 2010/15-193-235 sayılı kararı çerçevesinde değerlendirilmelidir. İlgili karara göre “Şüphesiz geçici imkânsızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirir. Bu konudaki kural "ahde vefa, söze sadakat" ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine "akde tahammül süresi" denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir.” şeklinde ifade edilmiştir. Somut olaya bakıldığında işletmelerin faaliyetleri geçici süreyle durdurulmuştur fakat bu süre belirsiz bir nitelik taşımaktadır. Bu sebeple belirlenecek akde tahammül süresi sonunda geçici imkansızlık hala devam ediyorsa artık borcun ifa edilmesi beklenemez ve TBK 136 kapsamında tarafların borçları sona erer.

İnceleme konusu yapılacak diğer bir husus TBK 138. maddesinde düzenlenmiş olan ifa güçlüğü konusudur. Aşırı ifa güçlüğü başlığını taşıyan ilgili maddeye göre “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Sözleşmeler Hukuku bakımından esas olan ahde vefa (sözleşmeye bağlılık) ilkesi gereği sözleşmenin yapıldığı andaki gibi ayakta tutulmasıdır. Ancak sözleşmenin devamı sırasında tarafların karşılıklı edimleri arasında denge önemli ölçüde bozulmuş ve bir taraf için çekilmez hale gelmişse dürüstlük ilkesi gereği sözleşmenin uyarlanması gerekmektedir.

Konuya ilişkin olarak Yargıtay 10. HD. 19.11.1991 tarih ve 1991/7359 E. 1991/10563 K. sayılı kararında “Sözleşme Hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (Ahde vefa- Pacte sund Servanda) ilkesi hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre; sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlamış; kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Gerçekte de, sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Sözleşmenin yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ile sözleşme adaleti ilkeleri   arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (MK. Md. 4,2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse artık taraflar o akitle bağlı tutulmazlar; değişen koşullar karşısında Medeni Yasanın 2 nci maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur.” şeklinde ifade edilmektedir.

Söz konusu hüküm ve Yargıtay kararı dikkate alındığında sözleşmenin yapıldığı dönemde öngörülemeyen bir durum borçlunun kendisinden kaynaklanmayacak bir sebeple meydana gelir ve taraflar arası dengeyi büyük ölçüde değiştirirse sözleşmenin uyarlanması talep edilebilir. Sözleşmenin uyarlanabilmesinin mümkün olmadığı durumlarda ise sözleşmeden sönme veya fesih gündeme gelebilecektir.

Somut olayımıza göre koronavirüs önlemleri kapsamında faaliyetleri geçici olarak durdurulan işyeri sahipleri faaliyetleri durmuş olsa dahi kira sözleşmelerinden kaynaklanan kira ödeme borçları devam etmektedir. Bu durumda çalışamayan işyeri sahiplerinin kira ödeyebilmeleri önemli ölçüde güçleşmekte olup söz konusu durumu ileri sürerek TBK 138’e başvurabilirler.

Dikkat edilmelidir ki yukarıda izah edilen durumlar işyeri kiraları açısından söz konusu olup konut kiraları bakımından değerlendirilecek olursa, kiralananın kullanımının geçici olarak durması veya sınırlandırılması gibi bir durum olmadığından ifa imkansızlığından bahsedilemezken çalışamayan işyeri sahiplerinin kazançları durduğu için konut kiralarını ödemelerinde sıkıntıya düşebileceği için kanaatimizce ifa güçlüğünden faydalanabilirler.

Kira Sözleşmelerine 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un Geçici 2. Maddesinin Etkisi

Koronavirüs salgın hastalığı sebebiyle alınacak önlemler kapsamında 26.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un Geçici 2. Maddesi uyarınca 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.

İlgili hüküm değerlendirildiğinde öncelikle düzenlemenin işyeri kiraları için söz konusu olduğu görülmektedir. Ayrıca düzenlemeyle kiracının kira ödeme borcu son bulmamakla birlikte sadece kira ödenmemesi sebebiyle kiraya verenin sözleşmeyi feshetmesinin ve kiracıyı kiralanandan tahliye etmesinin önüne geçilmeye çalışılmıştır.

Düzenlemeye göre kiracının kira ödeme borcu son bulmadığından fesih ve tahliye isteyemeyen kiraya verenin kira bedeli alacağını icra takibi yoluyla talep etmesinin önünde bir engel bulunmamaktadır. Ancak 22.03.2020 tarihinde yürürlüğü konulan İcra ve İflas Takiplerinin Durdurulması Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararı’na göre COVID-19 salgın hastalığının ülkemizde yayılmasını önlemek amacıyla alınan tedbirler kapsamında; bu Kararın yürürlüğe girdiği tarihten 30/4/2020 tarihine kadar, nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere, yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına ve bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmamasına ve ihtiyati haciz kararlarının icra ve infaz edilmemesine karar verilmiştir. Yani söz konusu karar ile kiraya veren tahsil edemediği kira bedelleri için yeni bir düzenleme yapılmadığı takdirde 30.04.2020 tarihinden itibaren icra takibi yoluyla alacağını talep edebilecektir.

Sonuç olarak kanaatimizce;

1- Genelge ile kapatılan işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde ifa imkansızlığı veya geçici ifa imkansızlığı (bu imkansızlık hallerinden hangisinin olabileceğinin somut sözleşme, kiracının faaliyet konusu gibi özelliklere göre belirlenmesi gerekmektedir. )hükümlerinin uygulanması somut olayın özelliğine göre mümkün olabilecektir. 

2-  Geçici ifa imkansızlığının varlığının kabul edildiği hallerde kiracının kira borcu sebebiyle temerrütü gerçekleşecek, ifa imkansızlığının ortadan kalkmasının ardından kiracı kira borcunu faizi ile ödemek zorunda kalacaktır. Ancak 7226 sayılı kanunla getirilen düzenleme uyarınca 01.03.2020 - 30.06.2020 tarihleri arasında ödenmeyen işyeri kiraları tahliye sebebi olamayacaktır. Bu döneme ilişkin kiralar bakımından kiraya veren yalnızca ödenmeyen kira bedellerini talep edebilecek, kiracının tahliyesini isteyemeyecektir. 

3- Genelge ile kapatılan işyerilerinden kira sözleşmelerinde geçici ifa imkansızlığı bulunanlar ile işyerleri genelge ile kapatılmamış olsa bile Covid-19 salgını sebebiyle işyerini kendiliğinden kapatanlar veya işleri olumsuz etkilenenler sözlelmenin uyarlanmasını talep edebileceklerdir. Sözleşmenin uyarlanması ile bu kişilerin Covid-19 salgın dönemine ilişkin kira borçlarını hiç ödememeleri, daha az ödemeleri, farklı vadelerle ödemeleri gibi seçenekler söz konusu olabilecektir. Bu kapsama giren kiracıların somut durumun özelliklerine göre sözleşmenin feshin isteme hakları da olabilecektir. 

4- Mevcut düzenleme uzatılmadığı takdirde kiraya verenlerin kiracıları hakkında 01.05.2020 tarihine kadar icra takibi başlatması mümkün değildir.